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CONTRATO DE LOCAÇÃO NO PERÍODO DE PANDEMIA PROVOCADA PELO COVID-19

Desde os primeiros casos de contaminação pelo novo coronavírus (COVID-19), na China, o mundo vem registrando milhares de casos todos os dias, entre suspeitos e confirmados, diariamente. O aumento exponencial do número de pessoas contaminadas pelo coronavírus (COVID-19) já se alastrou por quase todos os países do planeta, assim a Organização Mundial da Saúde (OMS) considera o novo coronavírus (COVID-19) uma pandemia.

Devido a sua velocidade de propagação, os gestores públicos decretaram, em sua maioria, Estado de Calamidade Pública e, como medida de prevenção e tentativa de diminuir a propagação do vírus, o isolamento social, permitindo apenas o funcionamento dos serviços essenciais.

O impacto desse surto acarretou diversas consequências nos setores da economia, inclusive no imobiliário, que, da ótica legislativa, tende a sofrer um desiquilíbrio econômico-financeiro em seus contratos, devido ao esfriamento da economia.


CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR


O conjunto de efeitos que tem ecoado no plano mundial trouxe à tona um termo jurídico tão antigo quanto globalizado, Caso Fortuito ou Força Maior, que diz respeito à hipótese de isenção ou atenuação da execução de deveres, conforme o art. 393 do Código Civil:

Art. 393 - “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.
Parágrafo único. - “O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir”.

Os conceitos se assemelham, portanto, admite-se uma tênue distinção que se dá quanto à previsibilidade da situação: ao passo que o caso fortuito é totalmente imprevisível, como na situação provocada pelo novo coronavírus (COVID-19), tem-se, por outro lado, os casos de força maior que são previsíveis, como tempestades, manifestações, enchentes e etc.

A situação do COVID-19 caracteriza claramente um caso fortuito, uma vez que fez vários países decretarem estado de calamidade pública - situação essa de fácil constatação de caso fortuito - a fim de impedir o aumento de casos, conter seu alastramento e o caos instaurado no mundo.

Toda vez que houver um caso fortuito ou força maior a lei dará tratamento especial aos contratos, pois estes tem um objetivo principal que é dar estabilidade às relações humanas e, em casos como de pandemias, essas relações tendem a ficarem abaladas.


LEI DO INQUILINATO

Em situações de decretos estaduais determinando ações ou omissões, como a que estamos vivendo, fica mais fácil de justificar atrasos dos pagamentos de aluguéis diante de uma tentativa de renegociação com os proprietários.

Se bem conduzidas, essas ações podem evitar um processo judicial, mas não é garantia.

No caso de preferir uma renegociação extrajudicial dos contratos, é possível pautar-se na boa-fé e no bom senso das partes envolvidas, evitando-se que apenas uma das partes suporte o ônus integral decorrente da pandemia. Tal interpretação apoia-se no art. 18 da Lei do Inquilinato:

Art. 18 - “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

Ou seja, locador e locatário podem chegar a um consenso que implique na concessão de desconto no valor do aluguel, reajuste no valor do aluguel proporcional ao tempo de inadimplência do locatário – ainda que restrito de exercer sua atividade, o locatário deve algum valor, se estiver em posse do imóvel – pode ainda postergar o pagamento do aluguel para período subsequente, ou o locador pode revogar o reajuste do contrato no ano corrente.

Não obstante, é evidente que, em grande parte dos casos — provavelmente, na maior parte dos casos —, o impacto econômico negativo da pandemia sofrido pelo locatário acarretará o inadimplemento da obrigação de pagar os aluguéis.

Por esse motivo, abstratamente, eu diria que é muito recomendável a negociação entre locador e locatário, para fins de alteração — ainda que temporária — do valor do aluguel, por meio da ferramenta jurídica obrigacional da novação objetiva (art. 360, I do Código Civil de 2002). Ressalto que o art. 18 da Lei de Locações — Lei nº 8.245/1991 — admite expressamente a novação do valor do aluguel nos contratos de locação.

Consiste a novação objetiva em uma nova obrigação, que será negociada entre os mesmos credor e devedor, que devem entrar em acordo sobre extinguir uma obrigação anterior e substituí-la por uma nova, com objeto diverso, sem necessidade de intervenção do juiz.

E por último, mas não menos importante, ter em mente que todo documento tem relevância jurídica, logo, deve ser redigido com cautela, coesão e coerência. Um documento mal redigido pode ser pior para o proprietário do que a própria crise pandêmica.


Projeto de Lei 2020 – Suspensão dos prazos contratuais

O Senado aprovou o projeto de lei idealizado pelo presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), Dias Toffoli e protocolado pelo vice-presidente do Senado, Antonio Anastasia, que propõe flexibilizar os impactos advindos da pandemia do novo conoravírus (COVID-19).

A medida aprovada visa reconhecer expressamente os efeitos da pandemia como caso fortuito ou força maior, quando o locatário, no presente caso, não responde pelos juízes diante da falta de pagamento do aluguel.

A princípio a proposta era suspender os prazos contratuais de imóveis urbanos e residenciais até o dia 31 de dezembro, mas acordaram, no Senado, de congelar as liminares para desocupação de imóveis urbanos nas ações de despejo até o dia 30 de outubro apenas. MAS NÃO ESTÁ EM VIGOR!

A sugestão nesse momento de pandemia é que todos que foram afetados podem tentar buscar se socorrer à justiça para ter um desconto no aluguel, segundo especialistas, mas cada caso deve ser analisado individualmente. Antes de recorrer ao judiciário, o inquilino deve tentar negociar um acordo com o locador, de forma amigável, e somente buscar amparo judicial se não houver um acordo equilibrado para ambos os lados. O ponto é ter razoabilidade e bom senso. São necessários em situações excepcionais.

Artigo escrito por:

Thais Regina de Sene

Estagiária

Graziela Costa Leite Advogados

Maio/2020

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